Начин на који ХУД средство за пребацивање штити кућне купце

У мају 2003. године, америчко одељење Становање и урбани развој (ХУД) издали су федерални пропис намијењена заштити потенцијалне купце од потенцијалних грабежљивих пракси кредитирања повезаних са процесом „пребацивања“ хипотека на кућанству осигураних од стране Федерална стамбена управа (ФХА).

Захваљујући правилу, купци кућа могу „да се осећају сигурним да су заштићени од бескрупулозне праксе“, рекао је тада секретар ХУД-а Мел Мартинез. "Ово последње правило представља главни корак у нашим напорима да елиминишемо праксе предаторског позајмљивања", рекао је он у саопштењу за јавност.

У суштини, „окретање“ је врста некретнина инвестициона стратегија у којој инвеститор купује куће или некретнине с једином намером да их препродаје ради добити. Зарада инвеститора остварује се повећаним будућим продајним ценама које настају као резултат растућег тржишта становања, обнова и капиталних побољшања имовине или оба. Инвеститори који користе стратегију окретања ризикују финансијске губитке услед депрецијације цена током пада на тржишту станова.

Кућно „окретање“ постаје насилна пракса када се имовина на вештачки начин препродаје за велику зараду напухану цену одмах након што је продавац стекао са малим или никаквим приметним побољшањима својство. Према ХУД-у, предаторско позајмљивање се догађа када ништа сумњиви купци кућа или плаћају знатно вишу цијену од његове фер тржишне вредности или преузимања хипотеке по неправедно надуваним каматама, затварању трошкова или и једно и друго.

Израз "превртање" у овом случају не треба мешати са потпуно легалном и етичком праксом куповине финансијски угрожених или рундовн хоме, правећи опсежна побољшања „капиталне ефикасности“ како би заиста повећао своју фер тржишну вредност, а затим је продао зарад добити.

Према ХУД-овој регулативи, ФР-4615 Забрана преношења имовине у ХУД-овим програмима хипотекарног осигурања за једну породицу, „недавно затворене куће нису дозвољене да се квалификују за хипотекарно осигурање ФХА. Поред тога, дозвољава ФХА да тражи од особа које покушавају да продају преусмерене домове додатна документација која доказује да је оцењена фер тржишна вредност куће заиста повећана значајно. Другим речима, докажите да је њихова зарада од продаје оправдана.

Само власник евиденције може продати кућу појединцу који ће добити зајам ФХА хипотеке; не може укључивати било какву продају или преношење купопродајног уговора, поступак који се често примећује када се утврди да је купац био жртва предаторске праксе.

• Препродаја која се догоди 90 дана или мање након стицања неће бити прихватљива за хипотеку коју осигурава ФХА. Анализа ФХА-е открила је да је међу најокрутнијим примерима грабежљивог позајмљивања био „окрет“ који се догодио у врло кратком року, често током дана. Тако ће бити уклоњени "брзи преокрети".
• Препродаје у периоду од 91 до 180 дана биће прихватљиве под условом да зајмодавац добије ан додатна процена независног проценитеља на основу утврђеног прага процене препродаје од ФХА; овај праг би био релативно висок да не би негативно утицао на законите напоре за рехабилитацију, али и даље одвраћају бескрупулозне продавце, зајмодавце и проценитеље од покушаја пребацивања имовине и обмањивања хомебуиерс. Зајмодавци такође могу доказати да је повећана вредност резултат санације имовине.
• Препродаја се врши између 90 дана и једне године, условит ће се захтев да зајмодавац добије додатни износ документацију за подршку вриједности за рјешавање околности или локација на којима ХУД идентифицира преокрет имовине као проблем. Овај ауторитет би надмашио већи очекивани праг утврђен за горе поменутих 90 до 180 дана и када ће ФХА утврдити да се у одређеној мери може догодити велика злоупотреба локалитет.

ФХА ће дозволити одрицање од ограничења преласка имовине за:

• имовина коју је стекао послодавац или агенција за пресељење у вези са пресељењем запосленог;
• препродаје заложене имовине у власништву банке од стране ХУД-а програм у власништву некретнина (РЕО);
• продаја имовине других америчких државних агенција;
• продаја некретнина непрофитних организација које је ХУД одобрио за откуп некретнина за једну породицу са попустом уз ограничења препродаје;
• продаја некретнина које продавац стекне наследством;
• продаја имовине од државних и федералних финансијских институција и предузећа која финансирају влада;
• продаја некретнина од стране локалних и државних агенција; и
• продаја некретнина у оквиру Главна подручја проглашена катастрофом (ПДМДА), само након објављивања обавештења о изузетку од ХУД-а.

Горња ограничења не односе се на грађевинце који продају новоизграђену кућу или граде кућу зајмодавца који планира да користи финансирање осигурано од ФХА.