У својој 5-4 одлуке у случају Кело в. Град Нев Лондон, објављено 23. јуна 2005. године, Врховни суд САД-а издао је важно, иако врло контроверзно тумачење владине моћи "еминентног домена" или моћи владе да узме земљу од имовине власници.
Моћ еминентног домена додељена је владиним органима - савезни, државна и локална - од стране Пети амандман америчког Устава, под једноставном фразом, "... нити се приватна имовина може узимати у јавну употребу, без икакве накнаде". Једноставно речено, влада може да заузме земљиште у приватном власништву, све док земљиште користи јавност и ако власник плати поштену цену за земљу, како амандман назива, "само компензација. "
пре него што Кело в. Град Нев Лондон, градови су обично користили своју моћ еминентних домена за стицање имовине за објекте који су очигледно намењени јавности, попут школа, аутопута или мостова. Иако се такве еминентне акције домена често сматрају гнусним, оне су опште прихваћене због њихове укупне користи за јавност.
Случај Кело в. Град Нев Лондон,
међутим, укључивао је нови тренд међу градовима да се користи еминентни домен за стицање земљишта за преуређење или ревитализацију депресивних подручја. У основи, коришћење еминентних домена у економске, а не јавне сврхе.Град Нев Лондон, Цоннецтицут, развио је план преуређења, градски се очеви надали да ће створити радна мјеста и оживјети градске области стварајући повећане порезне приходе. Власница имовине Сусетте Кело, чак и након понуде праведне одштете, оспорила је акцију, тврдећи да план града за њено земљиште не представља „јавну употребу“ према Петом амандману.
Врховни суд је у својој одлуци у корист Новог Лондона даље утврдио своју тенденцију да "јавну употребу" тумачи као много шири појам, "јавни" сврха. "Суд је даље сматрао да је употреба еминентних домена за промоцију економског развоја у складу с Петом уставно прихватљива Амандман.
Чак и након одлуке Врховног суда у Келу, велика већина угледних доменских акција ће, као што су то историјски имали, укључивати земљиште које ће се користити за искључиво јавно коришћење.
Типични поступак еминентних домена
Иако се тачни детаљи прибављања имовине по еминентном домену разликују од надлежности до надлежности, поступак углавном функционише овако:
- Власник имовине је обавештен путем поште и ускоро ће га посетити владин запосленик, често агент „на прави начин“, који ће даље објаснити зашто је власништво власништва потребно.
- Влада ће именовати независног проценитеља који ће проценити земљу и смислити фер цијену да власнику земљишта плати за његово или њено земљиште - „праведну компензацију“.
- Власник имовине и влада могу преговарати о изради коначне цене коју ће власнику имовине платити. У неким случајевима за надгледање преговора биће позван судија или арбитар именован судом.
- Власнику се плаћа уговорена цена и власништво над имовином се преноси на владу.
Од одлуке Кело
Одлука Врховног суда против Кело и њених суседа покренула је општенародну неправду против злоупотребе наметања еминентних домена од стране локалних власти. Од одлуке Кело, осам врховних судова државе и 43 државна законодавна тела поступала су да појачају заштиту права приватне својине. Вишеструке анкете спроведене од Кела показале су да велика већина Американаца подржава напоре да се промијени закон ради боље заштите власника домова и малих предузећа. Поред тога, од пресуде у Келу у јуну 2005. године, грађански активисти су поразили 44 пројекта вјерује да представљају насилне упорабе еминентних домена искључиво у корист приватног развоја у односу на јавни интересовања.
Данас се показало да је пројекат економског преуређења Нев Лондона тужан неуспех. Упркос трошењу близу 80 милиона долара новца пореских обвезника, новоградња није урађена, а кварт Сусетте Кело сада је неплодно поље. 2009. године, објавио је гигант фармацеутске индустрије Пфизер, покретачка снага економског плана за развој а његових 1.400 обећаних радних места напустило је Нови Лондон заувек, баш као што су и његови подстицајни олакшици у граду пружили истекао